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서울 강남 재건축 시장에서 후분양 열기가 뜨겁다. 후분양은 공정률 60% 이후 일반분양을 진행하는 분양 방식이다. 조합원 입장에서는 착공과 동시에 선분양하는 것보다 분양 시기를 미뤄야 분양가를 조금이라도 높일 수 있는 만큼 후분양을 선호하는 분위기다.

서울 강남 재건축 수주전에서 후분양 카드를 꺼내드는 건설사가 늘고 있다.
사진은 서울 서초구 반포 아파트단지.

▶강일, 위례도 후분양 공급 늘어

지난 5월30일 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 시공사 선정 총회가 서울 코엑스에서 열렸다. 반포3주구는 재건축을 통해 기존 1490가구 아파트를 허물고 지상 35층, 2091가구 대단지로 탈바꿈하는 단지다. 공사비만 8000억 원을 넘어 올 상반기 서울 강남권 재건축 물량 중 최대어로 꼽혔다. 이날 1300명 넘는 조합원이 참여해 686표를 받은 삼성물산이 대우건설을 제치고 사업권을 따냈다.

삼성물산이 반포3주구 사업을 가져간 것은 ‘100% 준공 후 분양’ 공약이 주효했다는 분석이다. 공사에 필요한 자금 조달을 삼성물산이 직접 책임지기로 하면서 조합원 입장에서는 자금 부담을 덜 수 있었다. 삼성물산에 따르면 2021년 착공할 경우 선분양하면 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만 원대 초반에 그칠 전망이다. 이에 비해 2024년 준공 후 분양하면 3.3㎡당 최고 5100만 원까지 오를 것이라는 시뮬레이션 결과를 내놓았다. 이를 통해 조합원 분양수익 총액이 선분양보다 2500억 원 늘어날 수 있다고 내다봤다.

이뿐 아니다. 포스코건설도 최근 서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축 사업에서 GS건설을 제치고 시공사로 선정됐다. 신반포21차는 재건축을 통해 기존 108가구를 허물고 지상 20층, 275가구 규모로 탈바꿈한다. 포스코건설은 골조 공사를 완료해 공정률이 70%가량 진행된 상태에서 일반 분양해 공사비를 지급받는 방식을 제안했다. 조합원에게 중도금, 대출 이자 등 금융 부담을 없앤 후분양을 제시한 것이 주효했다는 분석이다.

분양 시장에서도 후분양으로 공급되는 물량이 대거 늘었다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등에 따르면 올해 후분양으로 공급되는 공공부문 아파트 물량이 역대 최대 규모인 5506가구에 이른다. LH가 수도권 택지지구 2곳, SH공사가 서울 내 택지지구 5곳에서 각각 분양에 나선다. 이 중 SH공사가 서울 강동구 고덕강일8단지(946가구), 고덕강일14단지(943가구)에서 공공주택 900여 가구를 후분양으로 공급한다. 고덕강일2지구 남단에 위치한 고덕강일8단지는 총 946가구 규모다. 공공분양 물량은 전용 49㎡ 242가구, 전용 59㎡ 284가구 등 526가구다. 국민임대 318가구, 장기전세 102가구가 함께 들어선다.

고덕강일3지구에 위치한 고덕강일14단지는 총 943가구로 지어진다. 공공분양으로 공급되는 411가구(전용 49㎡ 206가구, 59㎡ 205가구) 외에 국민임대 179가구, 행복주택 353가구로 구성된다. 서울외곽순환도로 상일IC 옆 개통 예정인 지하철 5호선 강일역을 이용할 수 있다. 특히 고덕강일8, 14단지는 분양가상한제 적용 대상이라 주변 시세보다 분양가가 훨씬 저렴할 것으로 보인다. 지난해 분양한 고덕강일4단지 전용 59㎡ 분양가는 당시 주변 시세 대비 1억 원가량 낮은 4억 원 중후반대에 책정됐다. 이외에 11월에는 위례지구A1-5단지와 12단지에 각각 1282가구, 394가구 분양이 시작된다. 분양 후 내년 하반기 입주가 가능할 전망이다. 업계에서는 분양가가 3.3㎡당 1900만~2000만 원 선에 책정될 것으로 예상한다.

후분양 공급 물량이 늘지만 실수요자 입장에서는 주의할 점도 적잖다. 2~3년에 걸쳐 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 선분양과 달리 후분양은 한꺼번에 목돈을 마련해야 하기 때문이다. 분양권 전매는 줄어들 수 있지만 다른 형태의 투기가 성행할 수 있다는 것이 전문가들 얘기다.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제735호 (20.06.30) 기사입니다]

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