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실수요보다 임대용 매입이 더 늘었다


정부는 지난해 하반기 고가(高價) 주택 대출 금지와 민간택지 분양가 상한제라는 초강수 규제를 잇달아 내놨다. 투기 수요를 막아 주택 가격을 안정시켜 실수요자를 도우려는 조치였다. 그러나 이런 규제책이 도입된 후, 주택 거래에서 '임대용 주택'이 차지하는 비율이 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 대출 규제로 실수요자의 주택 구입은 어려워진 반면, 대출 없이 전세를 끼고 집을 사는 '갭(gap)투자'가 활발해졌기 때문으로 풀이된다. 규제가 투기 수요가 아닌 실수요자의 피해를 오히려 키우는 '규제의 역설'이 현실화하고 있다는 평가가 나온다.

7일 국토교통부에 따르면, 올해 1~4월 서울, 경기도 과천·하남, 대구 수성구 등 투기과열지구 3억원 이상 주택 매입 거래 5만3491건 중, '임대 목적'의 거래는 2만1096건으로 지난해 같은 기간 거래량(9386건) 대비 124.8%나 급증했다. 전체 거래에서 차지하는 비율 역시 39.4%로 작년(27.1%)보다 10%포인트 이상 늘었다. 본인이나 가족이 실제 입주하는 거래는 지난해 2만3106건에서 올해 3만61건으로 30% 늘긴 했지만 전체 거래에서 차지하는 비율은 66.7%에서 56.2%로 10%포인트 이상 낮아졌다.


임대용 주택의 거래 비율이 높아지는 현상은 정부가 민간택지 분양가 상한제 도입 가능성을 언급한 지난해 7월부터 시작됐다. 상반기 평균 22.7%에서 7월 37.1%로 뛰었고, 12월에는 44.8%까지 올라갔다. 올해 들어 다소 낮아졌지만 작년 상반기에 비하면 여전히 높다.

임대 목적 주택 거래 중에는 월세 소득을 위한 거래도 있지만, 상당수가 전세를 끼고 집을 사는 갭투자일 것으로 추정된다. 임대용 주택을 취득한 사람의 절반 이상이 자금 여력이 부족한 30~40대였다는 점도 이런 추론을 뒷받침한다. 지난해 7월부터 올해 4월까지 30~40대의 임대 목적 매입 건수는 4만6383건으로 전체(7만9188건)의 58%를 차지했다. 노후 소득을 위해 임대 목적으로 주택을 매입하는 것과는 달리 갭투자 목적이었을 가능성이 높다는 해석이 나온다.

전문가들은 임대 목적의 주택 매입이 급증한 배경으로 '전셋값'을 꼽는다. 정부 규제와 코로나 여파로 서울 아파트 값(한국감정원 집계)은 올해 1월부터 5월 사이 0.08% 떨어졌지만, 같은 기간 전세 가격은 0.58% 올랐다.

KB국민은행이 집계하는 수급지수 동향도 비슷하다. 서울 아파트 매수우위지수는 지난해 12월 122.8에서 지난달 68.2까지 떨어졌지만 전세수급지수는 152에서 158.3으로 오히려 올랐다. 두 지수 모두 숫자가 클수록 공급에 비해 수요가 많다는 뜻이며 100이 균형점이다.

이처럼 매매가격은 내리고 전세 가격은 오르면 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 활발해질 조건이 된다. 서울 송파구의 대표 신축 아파트인 헬리오시티 단지 내 한 공인중개사는 "15억원 초과 주택 대출이 막힌 후로는 실제 입주자보다 갭투자 문의가 많다"며 "코로나 때문에 수요가 급감했던 4월에도 전세 낀 급매물은 잘 팔렸다"고 말했다.

매매를 위한 대출은 묶는 반면, 전세 대출 제도는 잘 갖춰져 있다는 점도 갭투자를 부추기는 요인으로 지목된다. 정부가 지난해 9억원 초과 주택 보유자를 대상으로 한 전세 대출은 금지했지만 아직까지 무주택자는 보증금의 최대 80%(한도 5억원)까지 저리(低利)로 대출받을 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 규제와 코로나 등의 영향으로 집을 사려던 사람들이 전세 계약을 연장하면서 매수 수요가 전세로 옮겨간 탓에 전셋값이 올랐고, 갭투자하기 유리한 여건이 조성된 것"이라며 "투기를 막기 위해 내놓은 규제가 오히려 투기를 부추기는 역설적인 상황"이라고 말했다.

전문가들은 앞으로 전셋값은 더 오를 가능성이 있다고 지적한다. 전세 상승은 또다시 집값 상승으로 이어지게 될 우려가 크다며 '지금 집을 사지 않으면 늦는다'라는 불안 심리를 잠재우는 것이 집값 안정을 위해 무엇보다 중요하다고 지적한다. 8000가구 규모 용산 미니신도시나 수도권 3기 신도시 등 정부에서 준비하고 있는 공급 대책이 있지만 이들 아파트에 입주하려면 앞으로 4~5년은 걸리기 때문에 그 전까지 최소한의 주택은 계속 공급돼야 한다는 것이다. 심교언 건국대 교수는 "결국 집값을 안정시키려면 '사람들이 원하는 양질의 주택을 정부가 꾸준히 공급한다'는 신호를 줘야 한다"며 "재건축 규제 완화나 다(多)주택자 양도세 감면 같은 제도는 실제 공급 효과가 크지 않더라도 매수 대기자의 불안감을 낮추기 때문에 가격 안정 효과가 클 것"이라고 말했다.

[정순우 기자]




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