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8·4 부동산 공급 대책 전문가 진단

예상보다 늘어난 13만 가구 공급
시장안정 효과 긍정적이지만

집값 상승차단 효과 의견 엇갈려

"직주근접 우수 중산층 주택 부족이 집값 상승 원인"
공공임대, 서울 외 공급으로 충분한 처방 되지 않아

공공 고밀재건축 공급도 지역별 참여 편차 있을 듯홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 정부서울청사 영상회의실에서 열린 ‘주택공급확대 TF 회의’에서 발언을 하고 있다. 왼쪽부터 이호승 경제수석, 구윤철 국무조정실장, 홍남기 경제부총리./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 임온유 기자] 전문가들은 4일 정부가 발표한 서울권역 등 수도권 13만가구 신규 주택 공급 대책에 대해 공급 물량 측면에서는 시장의 불안 심리를 어느 정도 진정시킬 수 있을 것이라는 평가를 내놓았다. 공급 물량이 당초 예상치 10만가구를 훌쩍 넘어서는 13만가구 이상으로 확대됐기 때문이다.

다만 집값 안정 효과에 대해서는 의견이 엇갈린다. 태릉골프장 등 신규 택지를 발굴해 3만3000가구가 공급될 예정이지만 임대주택 비중이 높을 것으로 보여 서울 집값 상승의 원인이 되는 중산층 수요를 흡수하는 데 한계가 있을 것으로 전망했다. 공공참여형 재건축 등의 방식으로 용적률을 상향해 도심 고밀 개발을 유도한다는 방침도 그 자체로는 긍정적이지만, 그에 따른 상당한 이익이 임대주택 등으로 회수되면서 강남 재건축 단지 등의 참여를 이끌어낼 수 있을지도 불확실하다는 것이다.

◆서울 중산층 수요 흡수할 주택 부족한데…= 태릉골프장, 용산 철도 정비창 부지 등 유휴부지를 개발하고 3기 신도시의 용적률을 높임으로써 공급 규모는 늘어난다. 그러나 서울 주택 부족 현상을 해결하기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "용적률을 높여서 집을 더 짓는다면 당연히 공급되는 주택 수는 늘어나겠지만 긍정적인 효과는 딱 거기까지"라고 지적했다. 서울 집값 상승은 직주근접이 뛰어나고 주거 여건은 좋은 중산층 주택의 부족에서 비롯됐는데, 공공임대주택과 서울 외 지역의 주택 공급은 이에 대한 충분한 처방이 되지 않는다는 것이다. 양지영 R&C연구소 소장 역시 "신혼부부 등 서민을 위한 주택도 필요하나 지금은 일반 주택이 필요하다"며 "공공임대주택의 공급과 집값 상승은 별개의 문제"라고 지적했다.

태릉골프장, 3기 신도시 등 개발 예정 지역 주민의 반발 역시 걸림돌이 될 수 있다. 이 연구원은 "용적률이 상향되면 쾌적한 정주환경의 구축이라는 측면에서는 마이너스 요인"이라면서 "무분별한 고밀도 개발 추진이 초래할 수 있는 부작용으로 일조권ㆍ조망권 침해와 교통 문제 등이 있다"고 꼬집었다.

강남권 대표 재건축 단지로 꼽히는 대치동 은마아파트

◆"공공 고밀 재건축, 강남 참여 미지수"= 공공참여형 고밀 재건축을 활용해 5년간 5만가구를 공급하겠다는 데 대해서는 지역별로 참여도에 편차가 있을 것이라는 전망이 높았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수익성이 낮아 부담금 여력이 없는 재건축 추진 단지에는 용적률 상향이 기회가 될 수 있다"고 말했다. 다만 그 효과가 한정적일 것이라고 예상하는 목소리가 많았다. 용적률 상향 대신 공공 분양·임대 등 그에 상응하는 반대급부를 지불해야 해 민간 참여가 저조할 수 있어서다. 양 소장은 "용적률을 높이고 준주거지역으로 바꾸면 공급 물량 자체는 늘어날 것"이라면서도 "늘어나는 물량의 상당수를 임대로 돌려줘야 해 민간이 얼마나 참여할지는 두고 봐야 할 문제"라고 지적했다.

고밀도 개발에 따라 주거 환경이 열악해질 것이라는 우려도 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "용적률과 층수 제한뿐 아니라 건폐율도 함께 완화해야 한다"면서 "기부채납을 통해 시민이 원하는 공원용지나 도로용지를 확보하는 등 난개발이 이뤄지지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다"고 했다.

◆"공급 부족 문제 인정했지만…"=전문가들은 정부가 주택 공급 부족을 인지하고 대책 마련에 나선 것은 긍정적으로 봤다. 서 교수는 "정부가 공급 부족을 인정하고 공급 증대에 대한 시그널을 준 것 자체는 긍정적"이라고 평가했다. 그러나 대책에 따른 집값 안정화를 예상하는 전문가를 찾아보기는 힘들었다. 이 책임연구원은 "13만가구를 신규 공급한다고 발표했으나 실질적인 집값 안정화 효과는 크지 않을 것"이라면서 "이 가구가 30평 아파트인지 12평짜리 청년주택인지 불명확하기 때문"이라고 지적했다. 양 소장 역시 "집값 상승의 근원지가 서울인 만큼 서울 집 수요를 흡수할 수 있는 공급이 필요하다"면서 "3기 신도시 등으로 공급 자체는 늘어나겠지만 서울 집값 상승은 막을 수 없을 것"이라고 진단했다.

이에 단순 주택 숫자가 아닌 실질적 공급 효과를 발휘할 수 있는 대책이 필요하다는 목소리가 나온다. 서 교수는 "서울의 경우 인구는 줄어들지만 가구수가 늘어나기 때문에 1년에 12만가구의 신규 수요가 있다"면서 "소득 수준이 상향됨에 따라 원하는 주거 수준도 높아진 만큼 그에 맞는 주택 공급이 필요하다"고 말했다.

임온유 기자 [email protected]

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