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정부가 내년 하반기부터 사전청약을 통해 수도권에 아파트 6만 가구를 공급키로 했다. 사진은 김현미 국토교통부 장관이 지난 8일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 참석해 의원 질의에 답변하는 모습. /국회사진취재단

실제 입주까지 최소 5년…"그때까지 버틸 수 있을까"

[더팩트｜윤정원 기자] 정부가 젊은층의 '패닉바잉'을 잠재우기 위해 '사전 청약' 카드를 꺼냈다. 하지만 정부의 바람대로 부동산 시장이 안정될지는 미지수다. 상당수 전문가들은 청약 대기 수요로 인한 전월세 가격의 급등을 점치고 있다.

◆ 2022년까지 공공분양 아파트 6만 가구 공급

국토교통부는 지난 8일 부동산시장 점검 관계 장관회의에서 수도권 공공택지 조기공급 방안을 발표했다. 국토부는 수도권 공공택지 공급물량 84만5000가구 가운데 37만 가구를 2022년까지 집중 공급하겠다고 밝혔다. 이날 김현미 국토교통부 장관은 "사전청약 정책에 대해서 기대하고 있는 사람들이 3040세대로 '청약알리미 신청'도 대부분 3040이었다"며 "(사전 청약은) 이분들이 기대하고 있는 부분을 상당히 채워주는 주택 공급책이 될 것"이라고 강조했다.

국토부는 이 가운데 3기 신도시와 서울 용산 정비창 등 공공택지에 공공분양 아파트 6만 가구를 공급하고, 내년 7월부터 2022년까지 사전 청약을 받기로 했다. 6만 가구는 3기 신도시 공공분양 2만2000가구와 서울·수도권 공공분양 3만8000가구로 구성된다. 사전 청약이란 본 청약 1~2년 전에 미리 청약을 받는 방식으로 당첨된 후 본 청약 때까지 무주택자 등 자격을 유지하면 100% 당첨된다. 부동산 가격 상승을 막고공급에 대한 시장 불안을 해소하기 위한 목적으로, 지난 2008년 보금자리주택 분양 시 처음으로 도입됐다.

가장 먼저 사전 청약에 들어가는 곳은 내년 7~8월 3기 신도시인 인천 계양(1100가구)을 비롯해 남양주 진접2지구(1400가구), 성남 복정1·2지구(1000가구) 등이다. 9∼10월에는 남양주 왕숙2지구(1500가구)와 성남 낙생(800가구), 부천 역곡(800가구) 등이, 11∼12월에는 하남 교산(1100가구)와 고양 창릉 (1600가구), 남양주 왕숙(2400가구), 과천 (1800가구) 등이 사전 청약을 실시한다. 2022년에는 상반기에 남양주 왕숙(4000가구), 고양 창릉(2500가구), 안양 인덕원(300가구) 등이 나온다. 용산 정비창(3000가구)은 하반기에 사전청약을 진행한다.

부동산 전문가들은 김현미 국토교통부 장관이 꺼내든 '사전 청약' 카드가 오히려 전월세 가격 급등을 초래할 수 있다고 우려하고 있다. /국회사진취재단

◆ 서울 중심지 물량 대거 제외…일반분양 물량도 15% 그쳐

다만 가장 관심이 높았던 과천 정부청사 용지와 서울 태릉CC용지, 용산 캠프킴용지, 서부면허 시험장 용지 등은 지방자치단체와 지역주민들의 반발로 이번 발표에서 모두 빠졌다. 서울시내 사전 청약 물량은 6만가구 중 5000가구에 불과해 여전히 부족하다는 지적이 나온다. 이에 대해 김 장관은 9일 "태릉골프장 면적이 84만㎡인데 50만㎡ 이상 택지지구를 조성할 때는 반드시 광역교통대책을 수립해야 한다"며 "(발표된 지) 한 달 정도밖에 안 되지 않았느냐. 아직 대책을 확정하지 못한 상태"라고 설명했다.

이번 사전 청약 물량의 85%는 특별공급으로 풀린다. 사전 청약 물량은 신혼부부(30%), 생애최초 주택구매자(25%), 기관추천(15%), 다자녀(10%), 노부모(5%) 등에 분배된다. 일반 공급물량은 15% 수준이다. 청년이나 신혼부부, 다자녀 가구 등에 해당하지 않으면 인기 지역에선 청약이 오히려 어려워질 수 있다는 의미다.

정부가 발표한 사전 청약은 구체적인 '공급 시간표'를 제시함으로써 실수요자들의 불안한 심리를 진정시키겠다는 복안으로 풀이된다. 정비사업 정체로 집값 고공행진을 기록하고 있는 서울의 주택 수요 및 쏠림 현상을 경기권으로 일부 분산하겠다는 의도도 더해졌다.

하지만 전문가들은 3기 신도시의 입지가 서울 도심권을 대체할 정도로 뛰어나지 않기 때문에 패닉바잉 심리가 다소 완화되더라도 서울 아파트 매수 수요를 완전히 잠재우진 못할 것이라고 분석하고 있다. 권대중 명지대 교수는 "3기 신도시는 빨라도 5~6년 후에 입주하는 것이고 서울에는 여전히 입주물량이 크게 부족하다"며 "3만가구 규모 사전 청약으로는 서울 주택시장을 안정화하기 역부족"이라고 내다봤다.

◆입주 전까지 폭등하는 전월세 어떻게 버티나

사전 청약 1순위 요건을 채우기 위한 수요 급증과 임대차 3법(전·월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권) 통과에 따른 매물 감소 영향이 맞물려 전셋값이 더 빠르게 오를 것이란 전망도 나온다. 3기 신도시가 들어서는 지역(기초지자체)에 2년 이상 거주해야 사전 청약 1순위에 포함되고, 청약자 가구 구성원 전원이 무주택자여야 한다. 실제 입주까지는 최소 5년이 걸리기 때문에 대기수요로 인한 장기간 전셋값 상승이 점쳐진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "무주택 실수요자에게 사전청약 일정을 미리 알리면서 기존 주택시장으로 몰렸던 매입 수요를 조절하는 효과를 기대할 수 있다. 하지만 3기 신도시 분양을 노리는 무주택자가 임대차 시장에 머물면서 전·월세 가격의 꾸준한 오름세는 우려된다"고 말했다. 함영진 빅데이터랩장은 "분양시장에 대한 수요자의 기대감이 실망감으로 전이되지 않도록 차질 없는 공급추진과 광역교통망 및 인프라 확충에 만전을 기해야 한다"라고 말했다.

국민들도 사전 청약에 따른 전월세 가격 급등을 우려하고 있다. 온라인 부동산 커뮤니티와 3기 신도시 관련 기사 댓글에는 "인프라도 구축되지 않은 곳에 아파트를 공급하면 실제 입주까지는 10년 가까이 걸리겠다. 그때까지 계속 치솟는 전월세는 또 어떻게 감당하나", "무사히 입주가 가능할지도 미지수다. 정부 믿고 기다리다 3년 후에 더 오른 가격에 아파트를 사게 될 것"이라는 등의 우려와 비판이 수두룩하다.

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